Wenn Wohnen das Budget sprengt

Jeder dritte Mieterhaushalt in Deutschland gibt mehr Geld fürs Wohnen aus, als er sich eigentlich leisten kann. Das ist keine Stimmung, kein Gefühl, keine gefühlte Wahrheit aus einer Talkshow. Das ist eine Zahl aus einer Studie, die das Institut Wohnen und Umwelt im Auftrag des Deutschen Mieterbunds im Juni 2026 vorgelegt hat, und sie betrifft rund 6,6 Millionen Haushalte.

Davon wenden 3,2 Millionen Haushalte mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens allein für Kaltmiete und Heizkosten auf. Weitere 3,4 Millionen liegen zwischen 30 und 40 Prozent. Als kritische Schwelle gilt in der Wohnungsforschung üblicherweise eine Belastung von 30 Prozent, danach beginnt der finanzielle Spielraum für alles andere, Rücklagen, Altersvorsorge, auch mal ein kaputtes Auto, sich spürbar zu verengen.

Wer hier eigentlich betroffen ist

Am stärksten trifft es, wie zu erwarten, das untere Einkommensdrittel. Knapp 8,3 Millionen Mieterhaushalte gehören dazu, mit einem durchschnittlichen Nettoeinkommen von etwa 1.417 Euro im Monat. In den untersten zehn Prozent der Einkommensverteilung liegt die Wohnkostenbelastung im Schnitt bei 60 Prozent. Bei diesen Zahlen bleibt am Ende des Monats nicht mehr viel, das man noch Leben nennen könnte.

Was die Studie aber auch zeigt, und was den eigentlichen Unterschied zu früheren Jahren macht: Das Problem ist nicht mehr nur eine Frage von Armut im klassischen Sinn. Wer in den letzten Jahren neu umgezogen ist, zahlt im Schnitt rund ein Fünftel mehr Miete als jemand mit einem älteren Vertrag, und liegt mit einer Wohnkostenbelastung von 33 Prozent deutlich über dem, was Bestandsmieter zahlen. In Berlin liegen Neuvertragsmieten rund 29 Prozent über dem Durchschnitt aller Mietverträge, in München 26, in Frankfurt 25 Prozent. Wer also gerade umziehen muss, weil sich die Lebenssituation verändert hat, trifft auf einen Markt, der mit dem Bestand kaum noch etwas zu tun hat.

Zwei Probleme, die wie eines aussehen

Hier beginnt die Stelle, an der politische Debatten gern ungenau werden. Es wird oft so gesprochen, als gäbe es ein Wohnungsproblem. Tatsächlich stecken mindestens zwei verschiedene Probleme darin, die sich gegenseitig verstärken, aber unterschiedliche Ursachen und unterschiedliche Lösungsansätze haben.

Das erste Problem ist schlicht Knappheit. Deutschland baut seit Jahren deutlich weniger Wohnungen, als es bräuchte. 2024 wurden rund 252.000 Wohnungen fertiggestellt, so wenig wie seit 2015 nicht mehr, bei einem von Fachleuten errechneten Bedarf von 350.000 bis 400.000 pro Jahr. Für 2026 rechnet das Institut der deutschen Wirtschaft mit nur noch rund 215.000 Fertigstellungen. Die Gründe dafür sind technisch und wenig spektakulär, aber real: gestiegene Zinsen seit 2022, Baukosten, die seit 2020 um über 30 Prozent gestiegen sind, eine Genehmigungsdauer, die inzwischen bei 9 bis 18 Monaten liegt, und eine Zeitspanne von der Genehmigung bis zur Fertigstellung, die im Schnitt 26 Monate beträgt, bei mehrgeschossigen Wohnungen sogar 34 Monate.

Das zweite Problem ist eine Verteilungsfrage. Selbst wenn der Markt insgesamt genug Wohnraum hätte, würde das nichts daran ändern, dass jemand mit 1.417 Euro Nettoeinkommen im Monat einer ganz anderen Realität gegenübersteht als jemand mit dem Dreifachen. Knappheit trifft nicht alle gleich. Sie trifft die, die ohnehin am wenigsten Verhandlungsmacht auf dem Markt haben, am härtesten.

Diese beiden Probleme brauchen unterschiedliche Antworten. Mehr Neubau löst die Verteilungsfrage nicht automatisch, denn neu gebaute Wohnungen sind in aller Regel teurer als der Bestand. Und schärfere Mietregulierung allein löst die Knappheit nicht, denn sie verändert nicht, wie viele Wohnungen am Ende tatsächlich gebaut werden.

Zwei Antworten, zwei Interessen

Wie unterschiedlich die Antworten ausfallen, zeigt sich gerade an zwei Positionen, die im Juni 2026 fast gleichzeitig öffentlich wurden.

Der Deutsche Mieterbund fordert, ausgehend von der eigenen Studie, einen vorübergehenden Mietenstopp oder Mietendeckel, eine Aufstockung der Sozialwohnungen auf mindestens 30 Prozent des Mietwohnungsbestands und eine schärfere Ahndung von Mietwucher. Mieterbundpräsidentin Melanie Weber-Moritz nannte die Zahlen der Studie alarmierend und forderte die Bundesregierung auf, Mieterinnen und Mieter vor weiteren Belastungen zu schützen.

Vonovia-Chef Luca Mucic schlug zur selben Zeit etwas anderes vor. Sein Vorschlag: Mietregulierung soll künftig nur noch für ein Drittel des Wohnungsbestands gelten, vorrangig vermietet an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein. Für die übrigen zwei Drittel soll die Preisbildung freier werden, im Gegenzug für mehr Investitionsanreize in den Neubau. Auffällig ist, dass Mucic sich dabei ausdrücklich nicht für eine ersatzlose Abschaffung der Mietpreisbremse ausspricht. Er begründete das mit den Worten, ohne eine soziale Absicherung entstehe sonst ein noch massiveres soziales Problem.

Beide Positionen kommen erkennbar aus einem eigenen Interesse heraus, der Mieterbund vertritt Mieterinnen und Mieter, Vonovia ist der größte private Wohnungskonzern Deutschlands. Das macht beide Positionen nicht falsch. Es macht sie zu Positionen, die man einordnen muss, bevor man ihnen folgt. Wer nur eine Seite hört, bekommt nur die Hälfte des Problems erklärt, dazu eine fertige Lösung gleich mitgeliefert.

Was das für den Hegau und für Bielefeld heißt

Mietpreise wirken oft wie ein reines Großstadtthema, München, Berlin, Frankfurt. Tatsächlich zeigt eine aktuelle Marktanalyse, dass selbst das bislang vergleichsweise günstige Ruhrgebiet inzwischen erfasst ist, mit Neuvermietungsmieten in Nordrhein-Westfalen von im Schnitt über 10 Euro pro Quadratmeter. Ländliche Räume stehen vor dem umgekehrten Problem: Dort gibt es teilweise sogar Leerstand, aber zu wenig Arbeitsplätze, Infrastruktur oder Anbindung, um Wohnraum auch tatsächlich attraktiv zu machen. Wohnkostenbelastung und strukturschwacher ländlicher Raum sind zwei Seiten derselben Schieflage, nur mit umgekehrtem Vorzeichen.

Für ein Land wie Baden-Württemberg, mit Hegau und Bodensee auf der einen, Stuttgart und den Universitätsstädten auf der anderen Seite, heißt das: Die reine Zahl der gebauten Wohnungen reicht als Maßstab nicht aus. Entscheidend ist, wo gebaut wird, für wen, und ob die Menschen, die heute schon hier leben, sich das Leben hier morgen noch leisten können.

Beim Thema Wohnen lohnt sich der zweite Blick. Wer fragt, wer schuld ist, bleibt bei der einfachsten Frage stehen. Die schwierigere, aber lohnendere Frage ist, wie ein Markt aussehen müsste, der genug baut und trotzdem niemanden zurücklässt.

Quellen: Institut Wohnen und Umwelt / Deutscher Mieterbund, Wohnkostenstudie Juni 2026; Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Prognose Wohnungsfertigstellungen 2026; Statistisches Bundesamt (Destatis), Baugenehmigungen 2026; dpa-AFX, Berichterstattung zu Vonovia-Vorschlag, Juni 2026.